农用地是否可以转为建设用地?法律如何规定如下

时间:2019-07-09 来源:www.sftailgate.com

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  1.土地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地但未办理政府审批手续的,土地使用权出让合同无效。

规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”据此,建设用地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续,未经政府批准农用地转为建设用地的,该土地使用权出让合同无效。

件的,土地出让方案无须报经政府批准,即可进入土地出让市场。

件,可以进入土地出让市场。

  3.土地出让方与受让方签订土地使用权出让合同时,所涉土地尚未征用转为国有土地,但其后补办了有关征地手续的,应认定合同有效。

的规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,涉及使用集体所有的土地的,须经依法征收转为国有土地后,该土地使用权方可有偿出让。土地出让方与受让方签订土地使用权出让合同时,虽然所涉土地尚未征收转为国有土地,但其后补办了有关征地手续的,根据上述规定,人民法院应当认定双方签订的土地使用权出让合同有效。

  4.农村集体经济组织以第三产业用地出资与房地产开发企业签订的合作开发合同,应认定为征地补偿合同,并按照商业用地的补偿标准给予补偿。

  涉案土地本是集体所有的土地,经过政府主管部门的审批后可以作为第三产业用地。第三产业用地虽然是集体性质,不能直接进入市场,但具有商业属性。因第三产业用地仍然不属于可以直接进入房地产开发市场的国有出让土地。因此,农村集体经济组织以第三产业用地出资与房地产开发企业签订的合作开发合同,本质上不是房地产合作开发合同,而是建设用地的征用补偿合同。因第三产业用地已经不是农业用地,因而这种征地补偿不是一般意义上的农地征用补偿,不能按照土地管理法所规定的农地征用补偿标准,衡量补偿价款是否显失公平,应当按照商业用地的价值来衡量,尊重当事人自己的约定。

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  5.村民委员会在集体土地上自建房屋出租的,应认定租赁合同无效。

规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”村民委员会在集体土地上自建房屋出租的,违反上述法律的强制性规定,应当认定租赁合同无效。鉴于租赁合同无效,村民委员会只能得到征地补偿,承租人不是征地补偿的对象,不能享受城市房屋征收安置补偿的待遇。

  6.政府在未办理土地使用权征用和出让手续,未取得国有土地使用权的情况下,将农村集体所有的土地转让给他人进行房地产开发的,转让合同无效。

  根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,建设占用土地涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。因此,政府在未办理土地使用权征用和出让手续,未取得国有土地使用权的情况下,将农村集体所有的土地转让给他人进行房地产开发,违反了上述法律法规,应认定双方签订的土地使用权转让合同无效。

  7.集体所有土地不得因在城市规划区内和农转非等原因而自动转为国有。

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